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房地产市场面临增速换挡，由高速转向中高速增长，阶段切换后更需防范房地产风险。1998年起，中国房地产进入“大建设”阶段，城镇化大幅推进、经济高速增长，住宅新开工年复合增速16.8%。2013年，城镇住宅新开工峰值出现；2017年，城镇住宅套户比达到1.07，北京、深圳等5个城市二手房成交套数稳定超过新房，进入存量房市场。各项指标均显示，我国房地产市场已基本告别短缺，将逐步切换至中高速、高质量发展阶段。国际经验表明，阶段切换后，住房市场风险滋生的概率将大幅提高。房地产政策应适应新发展阶段特征，避免寄希望于刺激房地产重归高增长轨道，注重提高住房质量、改善人居环境、提高住房成套率、保持住房金融制度长期稳定。
所以，投资的变化就引起商品流、服务流的变化。最简单的，曹德旺先生生产的汽车玻璃本来是从中国生产卖给美国通用、福特，他现在到美国生产，中国对美的商品输出流就少了一块。所以，这个变化现在已经在发生，而且不光是中国的企业，包括其它国家的企业，日本的企业，韩国的企业，甚至包括美国自身的企业以前在境外投资的，现在也开始回流美国。
从历史对比来看，当前房价收入比尚处安全区间。2000年以来，城镇居民人均可支配收入年平均增10.6%，而商品住宅均价年均增8.6%，房价收入比总体呈现下行趋势，仅在三个区间明显反弹：2004-2005、2009、2015-2018。当前的房价收入比相当于2012年的水平、处于历史最低25%分位，仍处安全区间内。
现货动态2月初，主产地煤价暂时稳定运行。临近春节陕蒙地区煤矿开始陆续停产，煤矿销售情况一般，低库存运行，大部分煤矿表示近期下游储煤接近尾声，矿上拉煤车减少，价格暂无上涨支撑，以稳为主。山西晋北地区煤矿停产数量增多，大矿以发铁运为主，多数地销暂时停发。港口方面，临近春节假期，沿海电厂耗煤减少，市场成交活跃偏低，现末煤（CV5500）主流报价在590元左右，动力末煤（CV5000）主流报价在510-515元左右。进口煤方面，印尼降雨对装货影响程度有所增大，外矿报价较高，加之临近春节，整体询货意愿不强，短期内成交有限，印尼（CV3800）小船报价FOB36-37美金。2月底，陕西榆林地区部分煤矿价格上涨20元左右，神府地区中小矿仍然在停产中，大矿等待验收后复产。内蒙古鄂尔多斯地区部分煤矿有少量库存，价格整体变化不大，站台库存保持低位，有一定补库需求。港口方面，北方港煤价小幅回落，中间贸易商采购压价，少数船期较近的贸易商成交价格较高。动力末煤（CV5500）报价605元左右，动力末煤（CV5000）报价530元左右。沿海运费低位持稳，船东有一定挺价情绪，北方港至长江口4-5万吨船运费22元左右。进口煤方面，印尼煤外矿报价继续居高不下，国内终端接货减少，现印尼煤（CV3800）大船FOB报价40美金左右。
但不考虑贸易战对高档品牌的冲击，中国消费者将继续为奢侈品行业提供成长动力。报告称，中国消费者目前占到总销售额的33%，预计到2025年的占比将达到46%。在全球奢侈品行业情势大致仍显良性的背景下，预计届时中国消费者的50%奢侈品购物将发生在中国内地，高于当前25%的比例。
利好因素：1．神府地区矿难影响煤矿要在两会后复产；2．煤矿及周边站台库存低位；3．涨价后发运成本倒挂有所改善，部分贸易商发运积极性有所提升；4．下游工厂逐步开工，有补库需求；5．印尼雨季以及印度需求提升共同影响下，印尼煤报价持续走高，利空因素：1．晋蒙地区煤矿复产情况良好；2．坑口部分煤矿价格下跌；3．此前惜售贸易商开始积极出货；4．沿海区域终端需求疲软，采购意愿减弱，
